Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Vaikka asuntokauppa sujuisi yleensä ongelmitta, huolellinen valmistautuminen auttaa ehkäisemään tilanteita, joissa kaupan jälkeen ilmenee ikäviä yllätyksiä.
Mitä asunnon ostajan siis kannattaa tarkistaa ennen kauppaa? Kokosimme asianajajan näkökulmasta seitsemän tärkeää vinkkiä, jotka kannattaa pitää mielessä ennen ostotarjouksen tekemistä ja kauppakirjan allekirjoittamista.
1. Selvitä asunnon ja taloyhtiön taustat
Asuntoa ei kannata tarkastella irrallisena huoneistona vain sen perusteella, miltä se näyttää esittelyssä. Erityisesti asunto-osaketta ostettaessa on hyvin tärkeää tutustua myös asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön tilanteeseen.
Ennen ostopäätöstä kannattaa perehtyä huolellisesti ainakin isännöitsijäntodistukseen, yhtiöjärjestykseen, tilinpäätöstietoihin sekä taloyhtiön tuleviin ja jo päätettyihin remontteihin.
Pelkkä myynti-ilmoitus ei anna kokonaisvaltaista kuvaa ostettavasta kohteesta, joten taloyhtiön asiakirjoihin kannattaa perehtyä huolella ennen ostopäätöksen tekemistä. Tulevat remontit voivat vaikuttaa merkittävästi siihen, millaiseksi asunnosta aiheutuvat kustannukset tulevaisuudessa muodostuvat. Myös taloyhtiön lainat ja vastikkeet on tärkeää selvittää ennakkoon.
2. Tarkasta asunto huolellisesti ennen ostotarjousta
Asunnon kuntoon kannattaa perehtyä huolellisesti ennen ostotarjouksen tekemistä. Asunnon ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus ja ostajan tulee toimia huolellisesti asunnon ja sen kunnon tarkastamisessa, jotta hän tämän velvollisuutensa saa täytettyä. Asunnon ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöminen voi johtaa oikeudenmenetyksiin.
Jos jokin seikka asunnon kuntoon tai sen asiakirjoihin liittyen herättää kysymyksiä, kannattaa asia selvittää ennen ostotarjouksen tekemistä ja tarvittaessa apua kannattaa kysyä asiantuntijoilta, kuten rakennusalan ammattilaisilta tai asianajajalta.
3. Tarkista myös yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestys voi jäädä helposti isännöitsijäntodistuksen varjoon, vaikka sillä voi olla asunnon ostajan kannalta huomattavaa merkitystä. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä esimerkiksi kunnossapitovastuun jakautumisesta, vastikkeista tai lunastusoikeudesta tavalla, joka voi poiketa ostajan ennakko-oletuksista tai lain määräämistä lähtökohdista.
Jos jokin yhtiöjärjestyksen määräys vaikuttaa epäselvältä tai sen oikeudellinen merkitys mietityttää, voi asiaa tiedustella asianajajalta ennen kuin päättää asunnon ostotarjouksen tekemisestä.
4. Tee ostotarjous harkiten
Ostotarjous on oikeustoimi, joka kannattaa tehdä kirjallisesti ja jonka sisällön muotoilussa kannattaa olla huolellinen.
Asunnon ostotarjouksessa on hyvä määritellä selkeästi tarjouksen kohde ja henkilötiedot, asunnosta tarjottava hinta, tarjouksen voimassaoloaika, kaupantekopäivä sekä muut kaupan olennaiset ehdot esimerkiksi asunnon hallinnan ja omistusoikeuden siirtymiseen liittyen. Jos kaupan toteutuminen riippuu esimerkiksi lainarahoituksen saamisesta tai oman asunnon myynnistä, on kyse ehdollisesta ostotarjouksesta ja myös nämä ehdot tulee muotoilla huolellisesti.
Epäselvä ostotarjous voi myöhemmin aiheuttaa tulkintaongelmia. Ennen tarjouksen tekemistä onkin hyvä varmistautua, että ymmärrät varmasti, mihin olet sitoutumassa.
5. Kirjaa tärkeät asiat kauppakirjaan
Kun asunnon myyjä hyväksyy ostajan tekemän ostotarjouksen, tulee laadittavaksi kirjallinen kauppakirja, johon kannattaa kirjata kaikki kaupan ehdot huolellisesti.
Asunnon kauppakirjaan tulee kirjata osapuolten henkilötiedot, kaupan kohteen tarkat tiedot, asunnon kauppahinta, mahdollinen yhtiölainaosuus sekä velaton myyntihinta. Edelleen kauppakirjassa tulee sopia kirjallisesti kauppahinnan maksuehdoista sekä kustannusten, kuten vastikkeiden maksuvelvollisuuden siirtymisestä. Myös sopimusehdot omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtymistä koskien kannattaa muotoilla huolellisesti kauppakirjaan.
Myös kauppakirjan liiteaineistoon, kuten taloyhtiön tilinpäätösaineistoihin, isännöitsijäntodistukseen ja yhtiöjärjestykseen on syytä perehtyä huolellisesti. Ostajan kannattaa varmistaa, että kaikki kauppakirjassa mainitut asiakirjat on tosiasiassa saatu ja että niihin on ollut riittävästi aikaa tutustua ennen kaupantekoa.
6. Selvitä epäselvät asiat ennen kaupantekoa
Usein muutaman tunnin asiantuntijatyö ennen asuntokauppaa on huomattavasti edullisempi vaihtoehto kuin myöhemmin syntyvän riidan selvittäminen.
Jos myyjän antamissa tiedoissa, asiakirjoissa tai asunnon kunnossa on jotakin epäselvää, asia kannattaa selvittää ennen kuin teet lopullisen ostopäätöksen.
Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää tilanteisiin, joissa esimerkiksi:
- asunnossa on tehty laajoja remontteja
- remonttien toteutuksesta ei ole riittäviä tietoja ja dokumentteja
- asiakirjoissa on ristiriitaisia tietoja
- taloyhtiössä on tiedossa merkittäviä korjaushankkeita
- asunnossa on ilmennyt aikaisempia kosteus- tai sisäilmaongelmia
- myyjän antamat tiedot tai taloyhtiön taloudellinen tilanne herättävät kysymyksiä.
7. Ota yhteys asianajajaan, jos kaupanteon jälkeen ilmenee jotakin poikkeavaa
Tavallinen asuntokauppa voidaan usein tehdä ilman asianajajan apua. Kaikki asuntokaupat eivät kuitenkaan ole tavanomaisia.
Jos kauppaan liittyy esimerkiksi poikkeavia sopimusehtoja, kysymyksiä osapuolten vastuista tai muista oikeudellisista seikoista, asianajajan kanssa keskusteleminen ennen kaupantekoa voi olla perusteltua. Oikeudellinen neuvonta ennen kauppaa voi auttaa tunnistamaan mahdolliset ongelmakohdat silloin, kun niihin on mahdollista vielä vaikuttaa esimerkiksi sopimusmuotoiluin.
Jos haluat perehtyä tarkemmin asunnon ostajan velvollisuuksiin ja asuntokaupan ongelmatilanteisiin lue myös oppaamme Asunnon ostajan kuusi vinkkiä .
Usein ongelmia ilmenee kuitenkin vasta asuntokaupan jälkeen. Tällöin on tärkeää toimia viivyttelemättä, jotta asian hoitaminen saadaan heti alusta lähtien oikeille raiteilleen asiantuntijan avustuksella, eikä ostajan passiivisuudesta aiheudu oikeudenmenetyksiä.
Jos havaitset tai epäilet asunnon ostamisen jälkeen kaupan kohteessa olevan virheitä tai huomaat, ettei asunto vastaa siitä annettuja tietoja, voit ottaa matalalla kynnyksellä yhteyttä asianajotoimistomme asiantuntijoihin alustavan arvion saamiseksi.
Asianajotoimisto Heikkilä & Kuikka Oy:n asianajajat ovat kokeneita asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteita hoitavia ammattilaisia, jotka avustavat niin myyjiä kuin ostajia kaikenlaisissa oikeudellisissa ongelmatilanteissa.